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关于执行中唯一住房处置问题的讨论

2016-04-27  来源:中国法院网重庆法院


2015年5月5日最高人民法院施行的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条之规定,金钱债权执行中,被执行人所有的唯一住房的处置有了更为明确和详尽的规定,较之《查封、扣押、冻结规定》第六条中规定的对被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债有了很大的突破。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》实施后,社会各界都对其有很高的评价,更是鼓舞了很多债权人,一时间来法院询问唯一住房处置问题的律师和债权人络绎不绝,但之于法院而言,该规定着实给执行法官们出了“难题”,规定中“所扶养家属”该如何界定、“为被执行人所租赁房屋”地域如何确定、“五至八年租金”具体如何确定,实践中一个又一个的具体操作问题还需要我们在实践中慢慢摸索,形成经验。为此,重庆市第五中级人民法院辖区于2016年1月14日下午召开执行事务研讨会,对执行中唯一住房的处置问题进行了热烈的讨论,达成了一些共识。

  唯一租房的处置需要注意几个问题:

  第一是坚持坚决执行的原则。最高法《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的出台,表明了最高法对于唯一住房处置问题的态度,最高法执行局复议监督室主任范向阳审判长对该规定也进行了解读,提出在执行过程中,人民法院保障的是居住权而不是所有权,明确了唯一住房进行处置的态度。那么,在执行过程中,执行法官们首先应当转变以往的观念,认为唯一住房只要查封了就不再理会,案子该终本就终本的观念应当及时摒弃。对于案子中只有唯一住房的,申请人要求处置的,应当向申请人释名其所需要承当的义务,向被执行人表明法院处置唯一住房的决心,让“唯一住房”不再是老赖的“避风港”。

  第二是要保障被执行人及其所扶养家属权利。唯一住房的处置能够保障债权人利益的最大化,同样在一个注重人权的国度里,被执行人的利益同样应当予以关注,以体现法律的人文关怀。《规定》中已经明确规定了申请执行人应当按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋的变价款中扣除五至八年的租金,执行法官在处置房产过程中,应当向申请人释名该规定,并督促申请人租住房屋以保障被执行人的居住权。

  第三是个案中需具体问题具体分析。执行中唯一住房的处置,具体的细致的操作性的规定很难形成,执行案件案情不同,处理的方式就不同,所以执行法官在处置唯一住房时必须结合案情来处理。但也不是无章可循,比如对“所扶养家属”的概念应当做严格界定,并不是有扶养义务的均在范围内,应当主要是指父母、子女和配偶,对于父母如果自己有房产或者有其他在法律上有赡养义务的人有固定住所的,不应当认定为“所扶养家属”范围内,对于配偶、子女自身有房产的更不应当认定在该范围内。对于租赁房屋地域的选择,不应该仅仅限于处置房产的周边(当事人双方达成一致的除外),只要不影响被执行人及其所扶养家属工作、学习的地方都可以进行租赁,比如唯一房产在观音桥的,被执行人工作也在观音桥的,不一定就租在观音桥,该处租金昂贵,如果租在鱼洞的话,每天三号线上下班很方便,租在鱼洞也没有很大的问题,并不影响其上下班,只是被执行人每天早点出发上班而已。而至于租金“五到八年”的具体选择,范向阳审判长在解读中也讲到,留五年还是八年,一个参照标准是被执行人的配合程度,被执行人配合的可以多留,不配合的可以少留,这样可以激发被执行人的积极性,有利于房产顺利的处置。当然,个案中还需要考虑被执行人的劳动能力及收入状况,如果劳动能力不强且收入较低的,可以多留,反之则可以少留。

  第四是唯一住房拍卖后的交付问题。交付问题可以说是唯一住房处置的最核心问题,首先是申请人该何时租赁房屋供被执行人居住,是在启动评估之时就租房子,还是在拍卖成功后才租房子,个人认为对房产的处置应当在实际控制房产后才开始,也就是说申请人应当先租房子供被执行人居住,被执行人搬出后房屋交由法院控制后再进行评估、拍卖,这样就避免了评估门难进,拍卖房难看的情况出现,更避免了拍卖成功后房屋无法交付的问题。其次是被执行人拒不搬出的该如何处理,被执行人恶意让其年迈父母住进唯一住房的,其拒不搬离的,应当对被执行人采取拘留措施,促使其把你房屋,但个案中遇到却有年迈、病弱老人不愿搬离,以死护房的,应当适当考虑暂缓评估、拍卖。对被执行人是年迈、病弱老人且不愿搬离,可以参照我院案例,进行所有权分离来处置房产,保留年迈老人的居住权,待其过世后再行完成拍卖房产的交付,但必须在拍卖公告中详尽披露。再次是拍卖后流标且申请人不愿以物抵债的,那么房租该由谁承担的问题。执行法官在处置唯一住房时应该向申请人表明,这种情况下应当由其承担租金,拍卖流标,申请人又不愿以物抵债的,就拍卖和以物抵债而言,被执行人并无过错,而申请人不愿意以物抵债就必须承担支付租金的风险。

  第五是关于租金支付年限的问题。范向阳审判长讲到,这个保障是有期限的,所谓“救急不救穷”,被执行人最终居住权的保障还是靠当地政府的各种救济保障机制,就是说应当向当地政府申请社会保障,而不能让本来应当由政府承担的社会保障义务转嫁到申请执行人身上,在政府职能缺失的情况下,也不能让法院来弥补,所以这个租金的支付年限是有期限的。事实上,在很多国家根本不存在唯一住房的处置问题,因为政府对公民的保障已经达到了相应的水平,政府能够保障每个人不会无家可归,但在我们国家目前的经济状况下,还不能实现这样的水平。

  政府的住房保障是解决唯一住房处置问题的根本途径,但作为现在的我们,在政府保障水平尚不达标的情况下,如何在实践中妥善处置评估、拍卖唯一住房的问题,不仅仅需要法律。法规的保障,更需要执行干警们在千千万万的执行个案中不断总结经验教训,为此,我们都在路上努力前进。